Loan to value

Loan to value (LTV) je finančný pojem, ktorý vyjadruje pomer medzi veľkosťou sumy poskytovaného hypotekárneho úveru a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti. Patrí k najdôležitejším rizikovým ukazovateľom, ktoré prehľadným spôsobom vyjadrujú stupeň rizika pri poskytovaní hypotekárnych úverov vzhľadom na samotnú hodnotu nehnuteľnosti.

Hodnota nehnuteľnosti je stanovená znalcom, čo znamená, že nie vždy je totožná s výškou poskytnutého úveru. Banka vzhľadom na riziko taktiež neakceptuje ani plnú hodnotu stanovenú znaleckým posudkom, ktorú ešte posudzuje interný bankový znalec.

Vyššie riziko preukázané zistenou hodnotou loan to value sa podieľa na konečnom rozhodnutí banky, ktorá má právo rizikového klienta odmietnuť, prípadne ho prinútiť k tomu, aby si k poskytnutému hypotekárnemu úveru prikúpil aj poistenie splácania, čo značne zvyšuje konečnú cenu hypotekárneho úveru pre klienta.

Pôvod termínu

Doslovný preklad termínu loan to value z angličtiny znie pôžička (v pomere) k hodnote. Vznikol z anglickej frázy a obvykle sa neprekladá, teda používa sa v pôvodnej podobe. Bežne sa používa v bankovníctve a jazykových prejavoch stavebných sporiteľní, resp. sporiteľní. Okrem kompletnej frázy sa najmä v písomných letákoch používa aj v podobe skratky LTV, ktorá sa však vždy spája s percentuálnym vyjadrením. Vznikol a rozšíril sa z anglofónnych krajín, predovšetkým Spojeného kráľovstva a USA. V praxi sa však možno stretnúť aj s označením„ loan to value ratio“, ktoré sa v Austrálii skracuje ako LVR.

História vzniku termínu

História vzniku frázy loan to value nie je presne známa, no predpokladá sa, že termín vznikol v prvej polovici 20. storočia. Jeho vznik súvisel s rizikom bankárov, ktorí poskytovali hypotekárne úvery na domy, ktorých suma nie vždy korešpondovala so samotnou hodnotou nehnuteľnosti. Hodnota nehnuteľnosti sa totiž pri kúpe nerovnala hodnote poskytnutého hypotekárneho úveru. Z potreby bánk tak znalci začali oceňovať konkrétnu hodnotu nehnuteľnosti, za ktorú mali banky poskytnúť peniaze.

Výpočet LTV

Loan to value = výška poskytovanej hypotéky/ odhadnutá hodnota nehnuteľnosti

CLTV (kombinovaný ukazovateľ pomeru výšky úveru a hodnoty nehnuteľnosti)

Combined loan to value (CLTV) je kombinovaným ukazovateľom pomeru výšky úveru a hodnoty nehnuteľnosti, ktorý vznikol ako nadstavba nad bežne používaný LTV prepočet. Pri tomto prepočte sa počíta nielen s výškou poskytnutého hypotekárneho úveru, ale aj ďalšími špecifikami bližšie upravujúcimi celkovú výšku poskytovanej sumy vzhľadom na hodnotu konkrétnej nehnuteľnosti.

Loan to value v praxi

V bežnej praxi sa stretávame s tzv. pásmami faktora LTV, ktoré sa v jednotlivých bankách líšia.

Najčastejšie sa stretávame s financovaním:

• Do 50% hodnoty nehnuteľnosti
• Do 70% hodnoty nehnuteľnosti
• Nad 70% hodnoty nehnuteľnosti

Z vyplývajúceho rizika potom banka zväčša na vyššie hodnoty ukazovateľa loan to value reaguje vyššími úrokmi pri poskytnutí úveru. S ohľadom na riziko tak klient platí za poskytnutý úver viac.

Riziko poskytnutia hypotekárneho úveru je vždy rozhodujúce pre konečné rozhodnutie banky, čo ilustruje práve loan to value a zásadným spôsobom ovplyvňuje hodnoty poskytovania úverov na Slovensku, ale aj v iných krajinách sveta. Prakticky bezrizikové sú poskytované úvery do hodnoty LTV 50, čo vyjadruje nízku mieru rizika. Vyššie riziko znáša klient prostredníctvom vyšších úrokov a nutnosti pripoistenia.

Hraničné hodnoty LTV v iných krajinách

Spojené štáty americké (USA)

Limitnou hodnotou v USA je LTV 80, ktorá sa uplatňuje v takmer 99 % prípadov. Pre hypotéky, ktoré majú vyššie LTV než 80 je vyžadované poistenie nehnuteľnosti samotným klientom.

Veľká Británia

V počiatočnej histórii poskytovania hypotekárnych úverov sa spočiatku vo Veľkej Británii poskytovali aj hypotéky, ktorých LTV siahalo až k hodnotám 125. V súčasnosti sa však situácia aj vzhľadom k finančnej kríze stabilizovala a najrozšírenejšie hypotéky majú LTV okolo 75, zatiaľ čo hypotekárne úvery nad LTV 90 nie sú veľmi dostupné.

Austrália

V praxi sa Austrálčania najčastejšie stretávajú s LTV pod 80, no výnimkou nie sú ani hypotekárne úvery pre klientov, ktorých LTV nepresahuje ani hodnotu 60, čo znižuje riziká miestnych bánk, ktoré tak na oplátku nevyžadujú viaceré dokumenty o finančnom majetku klienta, ktoré sú inak bežne požadované.

Zdroje

Tento článok je čiastočný alebo úplný preklad článku Loan-to-value_ratio na anglickej Wikipédii.

• Investopedia o LTV
• Čo je to LTV?
• The free dictionary