Správa bytového domu

Bytový panelový dom na sídlisku v Bratislave

Správa bytového domu (zákon č. 182/1993 Z.z. ) je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými zabezpečuje "spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov" alebo iná osoba (tzv. "správca") pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome:

• a) prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí bytového domu, spoločných zariadení bytového domu, priľahlého pozemku a príslušenstva,
• b) služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru,
• c) vedenie účtu bytového domu v banke,
• d) vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov,
• e) iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním bytového domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v bytovom dome

Domová schôdza

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo, povinnosť a zodpovednosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať o dome. Na prijatie uznesenia na domovej schôdzi platia tri pravidlá:

• Ak dom mení formu správy alebo sa na dom čerpá úver, je potrebný súhlas 2/3-novej väčšiny všetkých vlastníkov.
• Ak sa rozhoduje o správcovi, zmluve o správe a jej zmene či zrušení, zriadení spoločenstva vlastníkov alebo o jeho orgánoch
• O ostatných veciach rozhoduje nadpolovičná väčšina zúčastnených na domovej schôdzi, ak ani hodinu po jej začatí sa nedostavila aspoň polovica všetkých vlastníkov v dome.

Domová schôdza rozhoduje o všetkých náležitostiach domu a jej uznesenia sú právne záväzné pre správcu, spoločenstvo vlastníkov, zástupcov vlastníkov ako i prípadné splnomocnené osoby. Ak vlastník s uznesením domovej schôdze nesúhlasí, môže ho do 15 dní napadnúť na súde.

Spoločenstvo vlastníkov

Na správu domu sa zriaďuje spoločenstvo vlastníkov bytov, ak vlastníci bytov neuzavrú zmluvu o výkone správy s inou právnickou osobou alebo fyzickou osobou ("správca"). Spoločenstvo vlastníkov bytov je právnická osoba založená podľa zákona o vlastníctve bytov, ktorá spravuje spoločné časti bytového domu a spoločné zariadenia bytového domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane ich údržby a obnovy. Spoločenstvo zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome. Spoločenstvo vzniká dňom zápisu do registra spoločenstiev^{[nefunkčný odkaz]} vedenom krajským úradom príslušným podľa sídla spoločenstva.

Zástupca vlastníkov

Styk vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcom zabezpečuje zástupca vlastníkov zvolený na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zástupca vlastníkov informuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach prevádzky domu. Zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy. Zástupca vlastníkov môže taktiež disponovať splnomocnením vykonávať ďalšie činnosti, na ktoré ho domová schôdza splnomocnila.

V praxi sa zväčša formujú tzv. výbory vlastníkov, teda kolektívny orgán viacerých zástupcov vlastníkov.

Správca

Správcom môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu. Správca je povinný viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom, ktorý spravuje. Prostriedky získané z úhrad za plnenia od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv (teda majetok vlastníkov) musí správca viesť oddelene od účtov správcu v banke, a to osobitne pre každý spravovaný dom. Majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu. Majetok vlastníkov nesmie správca použiť na krytie alebo úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne nesúvisia s činnosťou spojenou so správou domu. Správca nesmie využiť majetok vlastníkov vo vlastný prospech alebo v prospech tretích osôb.

Na správu domu nesmú byť dohodnuté súčasne viaceré formy správy domu. Na správu v jednom dome môže byť uzavretá zmluva len s jedným správcom alebo len jedna zmluva o spoločenstve.

Každá fyzická alebo právnická osoba, ktorá podniká ako správca bytových domov, musí byť zapísaná v zozname správcov bytových domov najneskôr do 31.12.2017.

Externé odkazy

• Rozdiel medzi spoločenstvom vlastníkov bytov a správcom
• Združenie domových samospráv
• Združenie SVB
• Register MV SR spoločenstiev vlastníkov bytov^{[nefunkčný odkaz]}